★不動産購入基礎知識
１．不動産相場は、どのように決まるのですか？
この辺の土地の相場はいくら？など聞かれることも多いと思います。
しかし、 不動産はどれをとっても全く同じものはありません。株のように取引所で同 じものが日常取引されていれば、相場などもあるでしょう。
2.どうして相場 と言われるものがあるのでしょうか？
それは、不動産営業をするにあたって指針となる価格がないとやり辛いから なのです。
我々が口にする「このあたりは坪いくら」とかいう金額は、思っ たよりいい加減なものです。同じエリア・同じような条件でも不動産価格は、
大きく変わります。それを「このあたりは坪いくらだから、この土地は安い」
というのは、あまりにも乱暴過ぎます。
もし、このようなことを言う営業マ ンがいたら、担当を替えるなりしてもらって下さい。
価格を比較していいのは、不動産固有の条件が全く同じ場合だけです。もっ と言えば、同じ土地を時系列でしか比較できないのです。（これを比較した
のが、公示地価です）
しかし、基準となる価格がない状態で、不動産の良し悪しを判断するのは、 我々にも酷です。そこで基準となる土地の相場を目安に営業をするのです。
3.営業の目安になる基準の価格は、どのように決めているのでしょうか？
不動産業界を指導している不動産流通近代化センターの査定マニュアルによ
ると、土地の価格を査定する条件を定めています。
これを取引実績や公示地 価と照らし合わせ、坪あたりいくらで取引されるかを検討した価格が、通常
エリアの相場になるはずですが、そこまで細かい計算をして相場を把握して いるマメな営業マンは皆無でしょう。
実際の現場では、この前いくらくらいで取引されたから今ならいくらくらい かなと、かなり大雑把に把握し相場観を掴んでいるのが現状です。
4.不 動産営業マンが言う相場と言うものは、当てにならないのでしょうか？
確かに金額だけを聞いて、それを全ての不動産に当てはめたら、外れること
が多いと思います。
よく、口頭で簡単な条件だけで、いくらで売れます？と か、この価格は高いですか？価格について安易に聞かれることも多いのです
が、はっきり言って分かりません、細かい部分まで見て調査しないと分かり ませんと答えています。
お客様や住宅営業の方などから、これは高いだ安いだと言われることもあり ますが、どれだけのことを見て言われているのか不思議に思います。 不動産営業マンは、いちいちマニュアルを見ることなく諸条件を何となく比 較して答えていますが、肌で感じながら毎日何十と物件を見てきていますか ら、結構当たっているものです。
しかし、皆様は比較する量があまりにも少なすぎます。経験値が少ないまま
価格だけを見て、相場より高い安いと判断するのは危険です。その物件が高 いか安いか判断する際には、必ず細かい部分まで比較して検討して下さい。
その細かい部分が、価格にどのように反映されるかを、信頼できる人に聞く
とより正確な判断が出来るようになります。
☆公示地価とは、何ですか？
行政が発表する地価で、代表的なものが二つあります。それは国土交通省が発 表する「公示地価」と財務省が発表する「路線価」です。
公示地価は、エリア ごとに基準となる土地を決めて、土地が取引された場合にいくらで取引される
かを毎年発表するものです。 同じ土地で毎年地価を発表するのですから、去年と比べて、どの程度下がった
とか上がったとかが分かります。
この数字を基に、前にお話しましたマニュ アルの数字を当てはめた金額が、取引されるであろう価格になります。
もうひとつの路線価は、財務省が資産価値を計算するためにあります。名前の
通り、道路に価格をつけたもので、この道路に面した土地は、いくらと計算で
きます。この価格を基準にする場合、注意すべき点があります。
ひとつは、相続税など時間差が出る場合に使う価格になるため、相場より安く 設定されており、時価の八割と考えて下さい。もうひとつは、道路方位を考慮 していない点です。北道路・南道路でも同じ道路に接していれば、同じ価格に なってしまいます。
そして両方に言えることは、時差を注意し修正をすることとエリア特性などマ
ニュアルに載っていないことを考慮することです。
標準的な価格を求めるのに、 公的な数字やマニュアルは必要なものですが、人間対人間の不動産取引では、
数字では表せない事柄もあります。この標準的な価格に、不動産状況を良く把
握した人の意見などを反映させると、より現実的な数字になります。
近くの公示地価を知りたい方は、 ・土地総合情報ライブラリー http://tochi.mlit.go.jp/
近くの路線価を知りたい方は、 ・国税庁 http://www.rosenka.nta.go.jp/
☆公示地価から土地の価格を計算しましょう 上のページより最寄になる基準値を決めて下さい。
（仮に1平米100,000円） その基準値に下の項目による加減をします。注：項目は代表的なもので、
他にも項目がございます。
1.駅からの距離 100mごとに±1p 基準地800m、対象地1000mなら−2pで、100,000円×0.98＝98,000円
2.買い物施設 400mごとに±3p 基準地400m、対象地800mなら−3pで、100,000円×0.97＝97,000円
3.接面道路幅員 1mごとに±1p（4m以下と6m以上は数値が変わります） 基準地6m、対象地4mなら−2pで、100,000円×0.98＝98,000円
4.接面道路方位 北±0p 東＋4p 南＋8p 西＋3p（角地、二方時は別） 基準地北、対象地南なら＋8pで、100,000円×1.08＝108,000円
その他、バス停・学校・環境・街路・嫌悪施設・隣接不動産・騒音・日照・
眺望・設備・将来・高低差・形・面積などがございますが、同等とした場合、
基準地100,000円×0.98×0.97×0.98×1.08＝対象地100,611円となります。
いかがですか？ 駅や買い物施設から遠くなり道路も狭いのに、南道路というだけで、対象地が
基準地を超えてしまいましたね。この結果をどう考えるかは、ご自身の生活と
お考えで判断されたらよろしいかと思いますが、支障がないことにこだわりす
ぎると必要ない出費になるかもしれません。
・お金をかけても適えたい項目 ・お金をかけてもかけなくてもいい項目 ・条件を外してでもお金を減らしたい項目 この条件などを、ご家族できちんと整理することが大切です。
☆不動産広告の種類・特徴と注意すべき点 家を探そうと思ったときに、みなさんは何をされますか？
まず、新聞折込広 告やインターネットの中で、どんな家が売り出されているのか、いくらくらい で買えるのかと、情報収集することから始める方がほとんどだと思います。
しかし、不動産広告の見方を知らないと、誤解したり、変な思い込みをして
しまうことがありますので、要注意です。
情報を得ることは、とても大切なことです。しかし、誤った情報や偏った情
報が入ってしまうと、要らぬ遠回りをしたり、本当に求めている住まいを見つ
けることが出来なくなってしまいます。
そこで、間違った方向に進まないように、不動産広告の見方について ご説明させて頂きます。
情報化社会になり、不動産情報の入手経路は多岐に渡るようになりました。
折込チラシ・情報誌・インターネット・ポスティング・電ビラ・ステ看など、
あらゆる手段で、不動産会社は不動産情報を発信しています。（マーケティン
グの専門家によると、不動産業界は広告のノウハウが進んでいるそうです）
通常の不動産会社の営業とは、物件情報を入手し、宣伝活動（広告）をし、 お客さんを呼び込み、営業をかけ、購入して頂くという流れになります。どん なに優れた営業力があっても、お客様がいないことには力を発揮できず、購入 して頂くことも出来ません。このことから、不動産会社は宣伝活動に力を入れ ます。
この宣伝活動は、お客さんを呼び込むためにすることということがポイント
です。不動産会社は、広告をきれいに見せようとか、かっこいいチラシを作ろ
うなんてことは考えていません。いかにたくさんのお客さんを集めるか、ただ、
これだけを考えて、宣伝活動をします。
したがって、広告には不動産会社の思惑が入ることになり、このことを知ら ないと間違ったとらえ方をしてしまいます。
☆広告の見方
不動産の営業マンも広告は、チェックします。どうやってチェックしている かと言いますと、良い物件は無いかなと見ているのです。皆様と同じです。
しかし、プロが一般の人と同じ視点でしか見られなければ、それはプロとし
て失格です。皆様が広告を見る時、物件の長所を見ようとします。こんなに広
いのにこの価格はお買い得だわと、都合の良い所ばかりに目に入り、夢を膨ら
ませて行きます。
プロは広告を見て、目が留まった物件があると、そこに隠された情報を引き
出そうとします。周辺の価格から比べて安い場合は、なぜ安いのか。広告に物
件の悪い部分を強調して書くことは、まず有り得ません。書かれていないか小
さく書いてある部分まで、今までの経験と知識から読み取るのです。そして、
致命的な問題がある物件を弾き、物件の短所を見抜きます。
皆様は、満点の物件を探そうとします。プロは、合格点の物件を探していま す。なぜなら、完璧な物件は存在しないのを知っているからです。誰でも一生 に何度もない大きな買い物である不動産には、完璧な条件を求めます。気持ち は分かりますが、満点が無いなら割り切って、出来る限り点数が高い物件を探 すことが現実的です。
どの物件も欠点はあります、欠点がなければ価格が高いことが欠点です。一
般の人は、長所を見てから短所を見ます。プロは、短所を見てから長所を見ま
す。広告も強調された長所の部分より、概要などの小さいな字で書かれた所を
どこまで読み込めるかが、大事なポイントです。
☆住宅ローンの選び方
現在、各金融機関から様々な住宅ローンが出ています。これだけたくさんあると、どの住宅ローンを選べばいいか迷うのは当然のことだと思います。アドバイスする人でさえ、すぐには返答が出来ないくらいですから。
では、住宅ローンはどれを選べばいいでしょうか。
不動産を選ぶときと同じなのですが、住宅ローンを比較して選ぶことより、借りる人にとってどういう住宅ローンがいいか選ぶことが大切になります。
どこの銀行のこういう住宅ローンがいいよって話があったとしても、それが全員にいいとは限りません。
低金利で長期固定なら言うことないですが、長期固定で金利上昇リスクを減らすなら金利は高く返済額が増えることになり、金利が低く返済額を抑えれば短期固定もしくは変動になって金利上昇の不安材料が残ります。
金融機関も商売でしているのですから、両方のメリットはくれません。どちらを取るか選択を迫られます。
では、どちらを選べばいいのでしょうか。経済情勢（金利動向）から考えれば、もうしばらくは低金利が続くでしょうが、長期的には上がる可能性も考えられるので、短期で返しきる人は低金利のメリットを取り、返済が長期にわたりそうな人は長期固定でというのがセオリーになると考えられます。
しかし、短期の人はいいのですが、長期の人は単純に長期固定型でと言い切ることは出来ません。現在の家計状況やこれからのことなどをよく考えてみましょう。以下に判断する項目を書き出してみました。
1.現在の収入状況は？（共働き、専業主婦など）
ご主人の収入だけで通常の返済が出来るかどうか。
2.教育費が掛かるのはいつごろから？
教育費が大きくなった時に、金利が上がっても返済できるか。
3.繰り上げ返済する余力が家計にありますか？
繰り上げ返済をして金利上昇リスクを元金を減らすことによりカバーできるか。
4.短期固定もしくは変動の金利が現在の長期固定金利を超えることがあるか、超えるとしたらいつごろどのくらいまで上がると思いますか？
現在、社会問題にもなっている住宅ローン破綻のようなことがないよう、どういう状況になっても返済が滞らないようにしなければなりません。
しかし、せっかくの低金利ですから、なるべく利息を減らし無駄な出費は避けたいものです。本音としましては、いつどのくらい上がるか分からないものに安全のためとはいえ利息を多く払うのは嫌だ、でも金利が上がって返済額が多くなり家計が破綻する嫌だ、というところではないでしょうか。
だとしたら、家計が破綻しない範囲で低金利のメリットを享受するのはいかがでしょうか。当初の返済額からギリギリで収入の増加も見込めないのでしたら、たとえ金利が低いとはいえ、短期固定・変動は選べません。
しかし、家計に余裕があるか収入を増やすことが出来るのなら、低金利のメリット享受しながら繰り上げ返済による元金減少で金利上昇リスクを減らすとい うのはいかがでしょうか？
これからの収入支出といったことは、今目に見えることではないので考えづらいとは思いますが、不安も無く利息も少なくなるようによく考えて下さい。も しご自身だけでは分からない不安だという方は、専門家に相談するのも方法です。ここまで分かったら、後は金利や諸手数料に利便性などの商品比較をすることで、どの住宅ローンがいいのか自然と決まります。
・60歳までに返済が終わるように
・建物耐用年数も考えた返済期間に（その後の住宅は？）
・ボーナス返済はなるべく減らす
☆建築条件付売地とは？
売地の広告や販売図面を見ていると、「建築条件付」という言葉をよく見かけると思います。建築条件とは、売主もしくは売主の指定する建築会社で建築をするなら売りますよという売地です。
契約形態は違いますが、実質はフリープランの建売と考えてもよろしいかと思います。では、建売との違いは・・
まず、契約形態の違いは、建売が「土地付き一戸建て」として一つの売買契約になり、建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約に分かれます。 ※印紙税がそれぞれに掛かります。
次に、建物に関しての違いです。建売の場合は、販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中になります。建築条件付売地の場合は、土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、お客様が決まってから間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。このことから、建築会社は決まってしまうものの、建物の自由度はございます。
この二つのことから、不動産業界の中では建ててから売る「建売」、売ってから建てる「売建」と呼んでおります。ここに、建物の自由がきく建売と考えてもいいという理由がございます。
では、それぞれの長所短所を比較してみましょう。
建売の長所は、
1.目で見て確認できる
2.煩わしい打ち合わせもなく、すぐに入居でき、割安に購入できる
短所は、
1.建築過程を確認できない（不動産会社を信じるしかない）
2.建物に自分の希望を取り入れることが出来ない、などでしょうか
建築条件付売地の場合は、建売の逆になります。建物が見ていない状況で建売を契約するようなものですから、よく打ち合わせと確認をしないと、トラブルの発生することになります。本来は、建築条件が無い売地が好ましいのでしょうが、土地が非常に気に入ったため建物の契約を受け入れるケースになります。
それぞれの特徴を比較し、ご自身のお考えや状況からどちらが合っているのかお選び頂ければと思います。
☆建築条件付売地とは？
今度は、販売する不動産会社の方から見てみましょう。
建売と建築条件付売地のどちらも、土地を仕入れ建物を販売することには変わりません。土地の転売利益だけで売るより建物の販売利益も同時に得られ、トータルでの利益が増えます。
不動産会社から見たそれぞれの長所短所は次のようになります。
建売の長所
1.煩わしい打ち合わせが無く、販売が容易
2.資金回収が早く、そのため早く次の現場へ移れるなどです。
短所は
1.資金力が必要
2.売れ残った場合に値引きなどの対応が必要などです
建築条件付売地の場合なら、建築条件を外すことにより、土地だけ売って資金を回収したり、売り残りにならないように対応できます。また、建売の価格設定は土地と建物の一式となるため土地と建物を分けて表示はしませんが、建築条件付売地の場合、土地価格として表示しなければなりません。
通常の売地と比べ、建物の自由度を奪っていますので、相場よりも安く売り出されているケースがほとんどです。
建売や建築条件付売地（通称：売建）がなぜ多いのかとご説明しますと、地主さまなどが大き目の土地を売却する場合、分割や造成などの工事が必要になります。
そのような工事費用を地主さまが負担することは、思ったより大変になります。（土地はあるけど現金はない）一般の方が大きな土地を買うことは稀ですので、自然と不動産会社が買主になります。
このようにして購入した土地（造成前の土地を素地と言います）を造成・分割して販売することになるのですが、不動産会社としましても、この不景気の中で少しでも利益を稼ごうとするのは、商売をする上で当然のことになります。
土地だけの売却の場合、粗利で300万だとすれば、それに建物の利益300万を合わせた合計600万を稼ぎたいと考えます。
ここで単純に利益を上乗せしますと土地から建築の場合と、価格が変わらなくなりますので、それぞれ100万づつ利益を減らし、合計400万の利益を確保する形で売り出します。
この結果、通常よりも200万前後安い土地と建物になります。
また、売却を確実（早く）するために、200万の値下げを主に土地で行います。
そして、建築条件付は通常の相場よりも安く売り出され、良い土地はみな建築条件付となってしまいます。
☆いつ、何を買うのか
今、住宅を買おうという人の中には、金利が低く不動産相場が下がって、家賃並みの返済で買える今のうちに買ってしまおうという人が多い。
週末に入る不動産の広告を見ると、そういう思いをかきたてるような物が多く、新聞や雑誌などの記事を読んでもそう思ってしまうのは当然である。
また、住宅金融公庫が五年以内に廃止されるということから、早く家を買ってしまわないとと、焦って購入しようとしている人もいるでしょう。
こういった話を耳にするうちに、本当に買うべき理由を忘れ、こういった理由だけで買うのは危険です。
確かに、金利が低いのは事実です。不動産相場も年々下落しています。不動
産は、買い時です。しかし、買い時と買うべき時は違うのです。実際にお住まいになる住宅を買うのであり、老後の資産作りのために購入するのですから、買い時だからと先を考えずに購入するのは早計です。
バブル崩壊からデフレの時代になり、住宅取得をめぐる環境や考え方は大きく変わりました。例えば、高度成長期の時代は、不動産相場も年々上昇していたから、とりあえず小さい住宅やマンションなどを購入し、買い換えていきながら老後の住処にたどり着くということが容易に出来ました。
しかし、今はもうそういうことは出来ません。
人それぞれにより、買うべき時は違います。ここで、いつ買うべきなのか、じっくり考えて下さい。
第一チェック
・なぜ借りるのではなく、買うのか→ 必要性
・なぜ先ではなく、今買うのか → 時期
・老後の住まいは、購入した家なのか、別の家なのか → 老後
第二チェック
・一戸建てなのか、マンションなのか、それは新築なのか、中古なのか、購入する家にいつまで住むのか →種別
・希望する物件は、どの程度の価格になるのか、自己資金を入れた後に不足する金額はいくらなのか → 資金計画
・購入後の住宅ローン返済は大丈夫か、その他の生活費に影響がないか、返済はいつ終わるのか → 人生計画
☆不動産探しのスタートから引越しまでの流れ、土地から新築編
住まい探しを始めるきっかけは、人それぞれにいろいろあると思います。
今は減ってきましたが、一時「住宅ローン控除」を受けられるうちに購入した
いという方が多くいらっしゃいました。以前よりのスタンダードなきっかけとして、小学校の入学までにという方も多くいらっしゃいます。
このように時期を考慮した住まい探しをする場合には、住まい探しを始める時から、不動産の流れをしっかりと把握しておく必要がございます。
慌てて購入したり、焦って失敗しないように、今回のメールマガジンでは、住
まい探しを思い立ってから、新居にご入居するまでの流れを一番時間がかかり、手間がかかる「土地から新築」の例でお知らせしていきたいと思います。
・購入する内容の検討（予算、エリア、広さ、建物など）
↓
・情報収集（実際に不動産会社へお問い合わせする前に調べてみましょう）
↓
・希望条件と売り出されている物件に差が無かったら次へ 差があったら最初に戻る
↓
・実際に不動産会社へ問い合わせ、資料請求、現地見学
↓
・気に入った物件が出たら、プラン・資金計画の確認
↓
・ご納得したら、土地の購入申込
↓
・土地の契約（建物の基本契約）
↓
・ローン申込、敷地調査
↓
・ローンの審査が終了後、銀行と金銭消費貸借契約
↓
・ローンの実行、土地所有権移転
↓
・建物詳細打ち合わせ
↓
・建物発注契約（変更契約というメーカーもあります）
↓
・建物ローン申込
↓
・建物工事着工
↓
・本体工事完成、竣工検査
↓
・建物表示登記申請
↓
・建物表示登記完了
↓
・住民票移動（実際の引越しをしていなくても、金融機関の手続きのため）
↓
・金融機関との金銭消費貸借契約（ローンの契約）、火災保険申込
↓
・ローンの融資実行、建物保存登記、抵当権設定登記
↓
・建物引渡し（鍵の引渡しを受け、引越しが可能になります）
土地からご購入して新築する場合、平均で９ヶ月くらいかかります。
建築条件付売地や施工期間が短いハウスメーカーさんで、どんなに短くしても 半年はみておいた方がよろしいかと思います。
時間が優先し、何も検討無く見てすぐ購入することは、後々、後悔することに
なります。どこでどういう土地を購入し、どこでどういう建物を建築するか、実際に住まい探しを始める前にしっかりと検討することが、とても大切です。
・ローン控除の適用を受けるには、住民票の移動だけではなく、実態での生活が必要となります。
・住まい探しをする最初の検討が春頃始まり、春から夏にかけて土地・建物を検討、小学校（幼稚園）入学の手続きが始まる秋頃より前に土地が決まり、秋から冬にかけて建築し、春に入居をするのが基本の流れになります。
・この流れをそのままに進めると周りと同じ流れになり、不動産需要期と重なるため、少し前後した方が進めやすくなります。
☆買った方が得か、借りた方が得か
住宅購入の動機の中で、「家賃を払うのがもったいない」という理由をあげる方が数多く居ます。確かに、家賃は期間限定で「住宅を利用する」権利を持つための対価であって、いくら支払っても所有することは出来ず、家賃が戻ってくることはございません。
では、単純に購入した方が得なのか、比較してみましょう。
・所有と借りるの違い
所有：住む、貸す、売る、直す、変えるのが自由になる
賃借：住むことは出来るが、好き勝手には出来ない
・負担する金額（35年間）と資産
所有：3,000万円の建売住宅を購入した場合
自己資金600万、住宅ローン2,700万円（金利3％で総返済4,300万円）
固定資産税350万円、修繕費450万円
総合計5,700万円の負担と資産として土地1,500万と建物なし
賃借：上記と同じ物件を家賃10万円で借りた場合
賃料合計4,200万円、引越３回で150万円、雑費150万
総合計4,500万円と資産なし
ここまでを見ると幅広い権利で、後々資産として残る「所有」の方が、お得なように思われます。
低金利の現在では、利息負担ももっと少なくなり、繰上返済をすることにより、さらに負担を減らすことができます。
権利と負担の両方において、所有の方が賃借よりも優れているのであれば、借りているのではなく、購入してしまおうというのは、自然なことです。
では、購入することにデメリットはないのでしょうか。良いことの裏には、悪いことがあるのが、世の常です。購入した場合、その不動産に拘束されてしまうことが、とても大きなデメリットになります。
所有する不動産に住宅ローンがある場合、売却する際にはそのローンを返済しなければなりません。売却する価格がローンの残高を上回れば問題ないですが、不足する場合、現金を用意しなければなりません。
また、買い替えする場合は、次の購入に足かせとなることもあります。
一度購入してしまうと、そうちょくちょくと引越することは出来ないと考えてもいいでしょう。
・長い期間住み続ける場合は購入した方が得になるものの、短い期間で引越しをする場合は、借りた方が有利（長期間住むことが難しい）
・資産は残るものの、負担は購入した場合の方が多い（後々清算をしてみれば購入した方が得だが、それまでの負担は多い）
・購入する場合、耐久性に優れた建物や可変性がある建物の方が、長期間の住宅として対応しやすい
・中古住宅や中古マンションの場合、耐久年数経過時の状況を考慮する
ご自身の生活や家計、将来の住宅はどうしたいかにより、購入した方が良いか、借りた方がいいかの結論は変わり、一概に購入した方が有利とは断定できない。
☆今とこれからの不動産市況
これはあくまでも個人の不動産市況に関しての見解であり、外れることもあることを予めご了承下さい。
あくまでもご参考程度に
一つめのポイント
人口減の需給関係悪化による不動産価格下落懸念
まず、最近の地価動向で値上がり傾向にあるのは、マンションや一戸建ての開発によるものと思われます。お付き合いのある不動産業者の方とお話しますと特に土地の供給が少なく、数少ない土地にお客様が殺到し、高めの値段設定でも売れてしまうそうです。
これは利便性や環境などに優れている地域は顕著になっています。
しかし、需要に合っていない不動産は、相変わらず値下がり傾向にあるのも事実です。今までは、都心回帰またはその延長線で利便性の向上が図れる地域での値上がり傾向で二極化と言われてきましたが、これからは、それを更に細かくした個々の不動産による個別化に移りつつあると思われます。
実際の不動産現場でも、大きく見て同じような地域でも、個々の土地によって、単価が大きく変わってきています。
地価（土地）に関しての状況は上記の通りですが、建売やマンションでは、少し状況が違います。
先日、都内で分譲住宅をご希望のお客様を担当した時に感じたのですが、建売なら都内でも思ったより高くはないんだと思いました。
建物などの個々の要素もあるのでしょうが、地価（土地）とのアンバランスさを感じたの事実です。
マンションにしろ一戸建てにしろ、分譲業者にとっては、供給をストップさせることは、事業を止めることと一緒ですから、供給を止めることは出来ません。
現在は、一次取得者層の需要が多くありますから安定していますが、近い将来、一次取得者層が減ってきた時、供給過剰になり、値崩れすることもありえると思います。
二つめのポイント
経済動向による不動産価格下落懸念この先の日本経済がどうなっていくか、ということに関しては、各専門家でも判断が分かられるところで、私としても、景気が良くなるとは思いませんが、このまま小さい波を繰り返し、平行線で進むのか、景気悪化していくのかは分かりません。
年金や海外情勢・原油価格の上昇など、これからの景気に懸念する事項はたくさんございますが、不動産価格にもっとも大きく影響するのは、消費税率のアップだと思われます。
消費税率がこのままでいく間は、平行線で進むと思われますが、消費税率の引き上げを発表した後は、引き上げの開始まで駆け込みの需要が続き、引き上げ後は急激に冷え込むと思います。
実際に、前回引き上げた時も同じような減少が起き、引き上げ後２ヶ月間は、お問い合わせが全くございませんでした。
消費税率がいつどのくらい引き上げられ、その結果どのくらい不動産価格が下落するかは分かりませんので、引き上げ前後のどちらのタイミングで購入した方がいいか判断が難しいと思います。
※土地や一般の方が売主の中古住宅は非課税ですが、法人が売主の建物や建築、不動産取引に関わる諸費用は課税対象です。
諸費用の消費税の金額と比べ、建物や建築の価格に掛かる消費税は多いですから、引き上げ後の分譲住宅や建築には大きな影響を及ぼし、購入後の建築・分譲が前提の土地価格にも影響すると思われます。
一次取得者層の人口減や消費税率引き上げなどから、不動産相場の先行きは暗く、一部の個別要素に優れた不動産以外は、下落する恐れもあると思われます。
購入のタイミングとしましては、ご購入希望の不動産が、需給関係の悪化に影響が出るようなものなのか、また、消費税率引き上げの影響が出るようなものなのかを考慮してご判断されるといいのではないでしょうか。
確かに少しでも安く買いたい・購入後の資産価値減少を避けたいお気持ちは、みなさまに共通する思いだと思います。
しかし、自宅のご購入の場合、不動産を資産としてより、生活の場として必要な物とお考えになることも大切です。
ご家族の状況や人生全体のご計画などから、お金だけでは判断できないところが、より難しくさせるのですが、無理のないご購入なら、思い立ったが吉日というのも一理あると思います。
不動産は、同じものがございません。みなさまにとって、より良い不動産が、いつ出てくるか分かりません。
慌てる必要は全くないですが、より良い物件があり、無理のないご購入なら、今ご購入されても良いと思います。但し、消費税率の引き上げ発表までで、発表後は、駆け込み需要の嵐が去った後の需給悪化時が良いと思います。
☆不動産仲介の仕組み
新築マンションや分譲住宅などの売主や販売を委託された代理業者による場合を除いて、不動産を売却する場合、不動産会社へ依頼するのが一般的です。
また、不動産を購入する場合も同様で、分譲会社（販売委託会社を含む）から直接購入する場合を除いて、不動産会社へ依頼するのが一般的です。
※売主より依頼された会社は、元付け業者（買主より依頼された会社は、客付け業者）と呼びます。
通常の不動産会社は、元付けにもなり、客付けにもなります。
それぞれ売主より依頼された元付けの不動産会社は買主を探し、買主から依頼された客付けの不動産会社は物件を探していくことになりますが、必ずしも元付けの業者にピッタリのお客様が居るとは限らず、同様に客付けの業者にピッタリの物件があるとは限りません。
そこで、元付け業者は自社でお客様を見つけられなかった場合、不動産流通機構（通称レインズ）や不動産情報ネットワークを通じて、情報を広く公開し、他の不動産会社を通じ、多くのお客様に告知することで、販売することになります。
逆に、客付け業者は自社で委託を受けている売却物件の中に、お客様の希望に合う物件がない場合、公開されている不動産情報の中から、お薦めの不動産情報を入手し、物件を紹介します。
そして、不動産会社の仲介により、不動産の売却・購入をした場合、売主・買主それぞれが依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払います。
※仲介手数料は、価格の3.15％＋63,000円が上限となります。
仲介手数料は、それぞれにかかりますので、もし、ひとつの不動産会社で売主・買主の両方を担当しますと、両方から手数料を受領できます。
このようにひとつの不動産会社が両者の担当することを、単独仲介と言い、手数料を両者より受領できるので、両手と言います。
また、上記の例とは逆に、複数の不動産会社が売主・買主を担当する時は、それぞれ担当する一方からの手数料を受領するに留まります。
この場合は、複数の不動産会社による仲介になりますので、共同仲介と言い、手数料を片方からのみ受賞することから、片手（分かれ）と言います。
さて、ご説明した仲介のシステムが正常に稼動していれば、売主・買主にとってそれぞれメリットがありますが、一部の不動産会社によって、このシステムが歪められているのが現実です。
情報公開によるそれぞれのメリット
売主：広く情報を公開することにより、より好条件の買主を見つけられる
買主：数多くの中から選択することにより、より良い不動産を見つけられる
法律により、売主より依頼を受けた不動産会社は規定の営業日数内に国が指定する不動産流通機構に登録をしなければならないとされています。
ところが、現実では登録は規定内でするものの、一度登録をした後すぐに登録を下げたり、商談中という理由で情報を自社で囲い込むケースで、かなり見受けられます。
最近、実際にあった例
・大手不動産会社Ｔ不動産
こういう不動産が売り出されているよと、複数のお客様より話は聞いているものの、不動産情報は自社のサイトや広告に留まり、流通市場に公開されたのは、初めて聞いた日から一ヶ月過ぎた頃。
この間、売主にとっては好条件の買主を見つけ損なっている可能性有。
・大手不動産会社Ｙ社、同じくＨ社
流通市場に公開はしているものの、問い合わせ（業界用語では確認）をしても、当初からずっと「商談中」とのこと。割安感のある物件だったため、自社で必ず見つけられるとの判断と思われ、購入希望者へ元付け会社の情報をお知らせし、問い合わせをしてもらったところ、あっさり購入出来ました。
このような例は、買主の担当もすることにより手数料を増えることから、不動産会社にメリットはあるものの、広く買い手を探したい売主の利益とは
相反するものです。
不動産価格の下落により、価格と連動する仲介手数料が減り、取り扱い件数でカバーしようすることは営利企業である限り当然のことですが、不動産流通の秩序を破り、依頼した売主・買主の利益を無視し信頼を裏切ってまで自社の利益追求に走るのはどうなんでしょうか？
さらに、裁判で原告・被告の両方の弁護を引き受けるような単独仲介のシステムが許されている法律にも問題があります。
一刻も早く、双方仲介（単独仲介）の禁止、成約まで情報公開を止めることが出来ない制度の確立を願い、これから不動産取引をする方には、この現実を知ったうえで、損をしないように注意して頂きたいです。
☆住まい探しを始める前に
不動産業界のマーケティング調査やハウスメーカーの住宅展示場来店状況などによると、毎年１月が一番問い合わせ数や来店数が多くなります。
そこで、住まい探しを始める前に検討すべき項目をお知らせします。各項目をチェックし、いつ（購入時期）、どこの（エリア）、 どういう（物件）、いくらで（金額）、どこで（不動産会社）を明確にして 住まい探しを始めて、みなさまにピッタリのお住まいをお探し下さい。
◇いつ
・これからの不動産相場はどうなるのか →マンションの2005年問題、税制、人口動向、需要と供給
・自分たちのこれからの生活、家族などから →子供の進学、就職、老後の生活
・自己資金と住宅ローンの返済計画 →住宅購入に使える資金、これからの貯蓄、老後の資金、年収
◇どこの
・通勤、通学、実家、将来の生活、趣味 →最優先に考える利便性は何か
・予算と物件の相場の比較検討 →求める住まいと相場にギャップがないか
・求める環境 →学校、買い物、車の利用具合
◇どういう
・果たして購入する方がいいのかどうか →今後の生活と将来の生活、資金計画
・一戸建てなのかマンションなのか →生活スタイルからどのような住まいが快適なのか
・新築なのか中古なのか →資金計画やエリアと相場の比較検討、これからの生活と資金計画
・建売、分譲なのかこだわりなのか →売り出されている物件で対応可能なのか、生活や状況から難しいのか
・どのくらいの広さが必要か →家族、将来の生活、最低限必要な広さは
◇いくらで
・求める住まいを購入するのに自己資金の準備は出来ているのか →どのくらいの自己資金が必要か、物件や返済計画などから検証
・いくらまで借りてもいいのか、借りられるのか →将来の生活に困らない返済可能額は？
◇どこで
・自分たちが探しているような物件をどのように探すか →求める住まいの最適な探し方
まだまだこの他にも検討すべき項目は、人それぞれあると思います。
住まいは決して人生の目的ではなく、生活の基礎になる道具です。不動産が 先にあるのではなく、生活やこれからの人生がまずあって、そのために住まい をどうしていくのかと考えることが大切です。
不動産のチラシや物件を実際に見て飛びつくのではなく、まず、自分たちに
とってどういう住まいが良いのか、よく検証してください。
ここがしっかり出来れば、住まい探しの半分は終わったようなものです。そ
して、ここをしっかり検証しないで購入すると、運が悪いときは失敗してしま
います。その失敗は、金額が大きいだけに挽回するのは大変です。
ラーメン屋さん選びなら、運任せ、感覚だけで選んで失敗したとしても、生 活には支障をきたさないでしょう。しかし、住まい選びはそうはいきません。
食事をするお店を探すにも、しっかり情報収集し検証する時代です。住まい探
しの際は、検討しきってない時は購入を見送るくらいの勇気を持って、じっく
り住まい探しに取り組んでください。
良い物件は売れ行きが早くなって います。しっかりと検証し、どういう住まいを探しているのか明確になり、探し始めた後は、スピードも大切になります。短い時間でも間違いのない判断を
するためにも、住まいについてしっかりと事前にお考え下さい。
『この極限状態にカラダはどこまで耐えられる？』【ヒトの集中力の限界は何時間？】
「机の前に１時間も座っていられないの？ホントにあんたは飽きっぽいんだから」と、おかあさんに怒られてもしょげることはない。人間の集中力は、たかだか１時間くらいしかつづかないのだから。
勉強や仕事に集中できている間は、脳が冴えわたってハイな気分がし、まるで火事場のバカ力のように、思いのほか早く片づくことがある。脳波はその周波数によって、δ波、θ波、α波、β波などに分けられるが、こんなときにはβ波が出ており、集中力のある人ほどこの傾向が強い。
そして、集中しているなら、脳がフル回転していそうなものだが、じつはその逆で、一部分のみが稼動して、そのほかの部分の働きは抑えられている。いってみれば、ほかの部分は休憩中であり、だからこそ集中できるのだろう。
また、集中しているときのβ波は、一定の場所から動かないが、あまり集中できていないときは、脳のあちこちに分散している。
しかし、この脳の状態がつづくのも、せいぜい30分から１時間程度。ダラダラと長いことつづけても、能率は上がらないのだ。適度に休憩をとるのが、脳の限界をよく知ったやり方といえよう。
でも、５分のつもりだった休憩がつい10分、20分になってしまうのが、凡人の悲しいところではあるが…。
【どんなに頑張っても完徹は４日が限界？】
仕事や遊びで徹夜した経験は、誰にでも一度や二度はあるのでは。「一晩くらいならぜんぜん平気」と思っても、いざやってみると意外にこたえるもので、眼気をためにためたあとの、ふとんに溶けていくような快感はなににもかえがたいものだ。ところで人間は、どれくらい眠れないでいられるのだろうか。
断眠の最長記録としては、264時間12分（約11日）という記録が、1965年に米国で報告されている。ただし、これは脳波を記録したものではないので、途中に短時間の睡眠（マイクロ・スリープ）があったかもしれない。
脳波を記録しておこなった断眠実験の最長記録は、1971年にドイツで記録された114時間で、28歳の青年によるもの。日本でも1966年に、23歳の青年の被験者による101時間８分30秒という記録がある。
さて、睡眠時間がすくないと、頭がボーッとしたり、イライラしたりするのは誰でも経験のあるところ。これらの実験でも断眠中には、（１）極度の判断力の低下や錯覚、（２）行動が粗雑になる、（３）猜疑的になる、（４）人格の変容、などがみられた。
また断眠後の睡眠時間については、そんなに極端に長くなるようなことはなく、12〜14時間ですっかり回復したという。どうやら、たくさん眠ったあとも、あまり眠っていなくても、ふつうの人間は15時間以上眠ることはできないようだ。
☆住宅ローンと資金計画
今年最初のメールマガジンでは、新年に入り住まい探しを始める方々に向け、住まいを探し始める前に検討すべき項目について、ざぁーっとご紹介させて
頂きました。
そこで今号からは、その内容を少し掘り下げてご説明したいと思います。
住まいを探すにあたって、まず考えなければならないことが資金面です。
低金利時代ということで当初の返済額はぐっと抑えられたものになり、多額の住宅ローンを組むことに抵抗感が少なくなっておりますが、長期の返済になる住宅ローンについては、買った後のことを考えなければなりません。
ここ近年、ファイナンシャルプランナーという肩書きを持つ人（私を含め）が多くなってきました。おそらく皆様の周りにも探してみれば、仕事にして いるかいないかは別として、数人のファイナンシャルプランナーがいると
思います。
ファイナンシャルプランナーは、お金に関する相談を受けるのですが、その人たちがお題目のように最初に言うことは、人生の３大支出についてです。
人生の３大支出とは、「住宅費」の他に「教育費」「老後資金」になります。
文字通り、人生の中で多額の支出をする項目になるのですが、長期の住宅 ローンを借りた場合、その返済期間中に教育費の支出や老後資金の準備をしなければなりません。
そうです！３大支出の時期がダブル・トリプルに重なるのです。
さらに、金利上昇や住宅の維持・メンテナンスコストなどもかかります。
また、住宅を買ったために、外食も減らし、旅行にも行けず、お洒落も駄目、趣味も制限されるのでは、ストレスが溜まってしまいます。
大事な事ですので何度でも書きますが、住宅ローンを組む際には、当初の返済額だけで考えるのではなく、借りた後のことまで考えなければなりません。
と、ここまではファイナンシャルプランナーの領域で、聞いたことがある人も多いと思いますが、ここから不動産実務に携わるファイナンシャルプランナーとして一歩進めた点を確認しています。
それは、住まいが人生の中でどのくらいの価値観があるのかということです。
人の価値観が多様化した現在では、不動産（自宅所有）が全てではありません。子供の教育が第一優先という方もいれば、趣味や余暇が大事という方、老後の不安をなくすことが第一、趣味が庭とか家という方、人それぞれの価値観があると思います。
前項の資金面は、問題なくするのは当然のことですが、それと併せて、満足感を得ることもちょっと必要です。納得・満足をせずに購入して、不満を持ちながら生活するのでは、なんのための購入か分かりません。
もし、資金的に厳しいことから妥協して買うなら、買う時期を思い切って遅らせてみるのもひとつの方法です。
自分たちの資金力（今と未来）から、どのくらいの住まいが買えるのか、それは自分たちの価値観・人生と合っているのか、よく考えてください。
そして、この一歩がとても大事な分かれ道ですので、もし、これからの住まいをどうしていけばいいのかもやもやしている時は、プロにじっくり相談してみて下さい。
各病院や医師でも、それぞれに得意・専門分野があるように、ファイナンシャ
ルプランナーにも、それぞれに強み・特徴があります。一番多いのは「保険」で、その次は「証券・投資」でしょうか。
もし、住まいのことを相談するために、ファイナンシャルプランナーを探したい場合は、「住宅」について精通しているかどうかを見極めて下さい。
☆住宅ローンと資金計画
返済計画などから今買って大丈夫か、それが 満足できる住まいになるのかを考えてみましょう。これは、購入をされようとする個人の観点から考えてみることになります。
そこで今回は、住まいを取り巻く社会的なことから、住まい探し・購入をするタイミングと選び方を考えてみたいと思います。
◆人口問題
1.土地から
現在、都市部を中心に地価が下げ止まり、地域によっては上昇に転じているところもございます。これは、利便性を求める需要と、その顧客層に向けた新築マンション・新築分譲住宅を供給する側の仕入れによるものです。
その需要の中心となっているのが、職住接近と生活利便性の確保を目指した３０代の第二次ベービーブーム世代と老後の生活に便利な地域に移る団塊の
世代・ベービーブーム世代の方々です。
現在は、この需要が旺盛なため不動産取引も活発に行われ、閉塞感はなくなっていますが、この需要が減少した時には、不動産市場は、下方に向かうことになると思われます。
しかし、現在の需要旺盛な時でも下がっている地域もあります。同じように需要が減退した時でも、上がるまではいかなくても下がらない地域も出ると思います。
そして、この下がる下がらないの地域は、都心部からの単純な距離感からではなく、地域の特徴などから多様化しています。これは、アクセス（交通）、近隣生活施設、環境など様々な要素で構成されてきます。
このことから購入する時期と地域を考えてみますと、
・今すぐ購入する必要がない人、郊外で探している人は焦らず
・将来の売却もありえる人、今必要に迫られている人は地域特徴の見極め
2.建物から
私が不動産業界に入って15年近く経ちますが、その間、分譲される建物の間取りは、マンションなら60〜70平米の3LDK、一戸建てなら90平米〜100平米の4LDKが主流で、現在も少し広めになったとはいえ、その流れは変わりません。
しかし、この15年間、建物に対する需要は、年々求める面積が広がり、多様化してきています。この傾向は今後も続くと思われます。
社会にある建物のストックが年々増える中で、需要となる人口が減ってくるこれからは、求められる面積が広がるでしょう。そして、均一的な間取りで部屋数を重視した建物より、一部屋あたりの広さを確保した建物が好まれると思われます。
また、独身の人やセカンドハウス的に使う人、老後に二人で生活する方など小さい建物の需要もあると考えられます。
どちらにも共通しているのが、一部屋あたりの広さです。
これから不動産を購入する際には、一部屋あたりの広さを重視し、限られた広さの中で部屋数を確保したい時は、生活の変化に対応できる建物にすることをお勧めします。
環境問題・ごみ問題などから、今までのように築20年もしたら資産価値がなくなるような建物から、耐久性を重視し建物を資産としてみていこうという流れに国の政策が変わりつつあります。
これから中古住宅の流通環境も整備され、生活スタイルの変化などによる住み替えが活発になる際に、土地とともに建物も資産価値の重要な要素になります。
上記の間取り・広さ・可変性に加え、建物の構造やメンテナンスが大きく資産価値に反映されてきます。
人口動向から考えたこれからの不動産状況を推察してみました。
●交通の利便性
最寄駅・バス停までの時間（徒歩は80ｍで1分）や通勤・通学のしやすをチェックします。高速道路のICまでの距離も調べておくとよいですね。ちなみに資産の評価としては最寄の駅までの近さが短いほど高評価です。
●生活の利便性
近所に商店街やスーパーが近所にあるか，銀行や病院，福祉施設があるかなどをチェックします。なお、スーパーやコンビニ、ガソリンスタンドが隣にあるといった あまりにも近すぎる敷地は安眠を妨げる弊害があるなど良い環境とは思えません。自転車で行けるほどよい距離がベストではないでしょうか。
●行政サービス・生活のインフラ
文化施設や福祉・医療サービスの充実具合、ごみの収集方法、インフラ（上下水道，電気，ガスなど）の整備状況などチェックします。特に現代ではインターネット環境などが結構重要になると思います。ちゃんとプロバイダーなど高速回線などが提供されている場所が良いと思われます。
●教育環境
保育園・幼稚園・小中学校、子供の遊び場、通学路の安全性、学校の環境 などチェックします。
●住環境
騒音・振動・大気汚染・日照・悪臭や好ましくない施設があるのかや、緑地、町並み、防犯、住民の生活状況などチェックします。最近ではゴミ屋敷や近隣の騒音被害など周辺住民とのトラブルをよく目にします。そういった場所でないか厳しく審査をしましょう。
●地域の将来性
大規模開発があるのかや鉄道、高速道路、幹線道路の建設予定があるのかなどチェックします。これは市町村の都市計画課などにいけば調べられると思います。また土地の前面道路が主要道路ではなく、少し奥まった道路に面していることの方が望ましいでしょう。
●敷地になにか埋め立てられていないか調べる敷地に埋め立てられていないか、現地を訪れて調べてみましょう。例えば隣の家の排水管が敷地内を通っていたり、自分の敷地から出る排水管が隣地を通過しているなど、思わぬ費用負担があります。（これは購入する際に不動産屋さんが教えてくれるはずです。）
●高圧線が走っていないか調べる
高圧線下はよい場所とはいえません（風水的にも）。不動産の評価でもマイナス査定になります。
●眺望・景観
これはよい方が望ましいのは理解できますよね。ただし、眺望を取ると傾斜地であったり、崖地であったりする場合が多いので、お年寄りにはこたえるかもしれません。 全部が全部調べることは難しいかもしれません。そのときは信頼できる不動 産屋さんに調べてもらいましょう。
まとめ
貴方に適したただ一つの家を手に入れるコツ 「土地の環境を妥協するな！」
☆最新不動産Ｑ＆Ａ
○当初1,500万円を借りて、2年後の退職金で1,000万円を繰上返済し、3年〜5年で払い終える予定です。その場合５年固定で新生銀行の１．９％にするか、それとも三井住友の０．９８で３年間この金利で返し、出来る限り３年以内にしながらももし５年かかったとして２年間金利が少し高くてもトータル返済額は三井住友かどうか悩んでいます。いかがでしょうか？
この答えは
早速ですが、住宅ローンを５年間借りた場合で、どの住宅ローンが有利か比べてみたいと思います。
まず始めに３年固定で一番有利は住宅ローンと５年固定で一番有利な住宅ローンをピックアップし、ローンシミュレーションにて借入総費用を試算して、比較してみます。
前提条件：借入額1,500万円・期間10年・２年後に1,000万円繰上返済、３年後に金利が１％上昇
３年固定タイプ
・三井住友銀行 ３年固定0.98％
３年経過後-0.4％優遇で、２年固定（現金利2％）3％−0.4％＝2.6％
↓こちらの方が有利
・住友信託銀行 ３年固定0.85％
３年経過後-0.9％優遇で、２年固定（現金利2％）3％−0.9％＝2.1％
当初月々返済額130,432円、３年目以降136,226円、３年と５ヶ月で返済完了
借入総費用は、439,097円
内訳：保証料と手数料165,202円、繰上返済手数料21,000円、利息252,895円
５年固定タイプ
・新生銀行 ５年固定1.9％ ※保証料・繰上返済手数料無料
当初月々返済額137,349円、３年と５ヶ月で返済完了
借入総費用は、566,814円（利息のみ）
・三菱信託銀行 ５年固定1.4％
当初月々返済額134,027円、３年と５ヶ月で返済完了
借入総費用は、602,206円
保証料と手数料165,202円、繰上返済手数料21,000円、利息416,004円
以上のような結果により、住友信託銀行の３年固定が借入総費用から考えた場合、一番有利となりました。
これは、1,000万円の繰上返済をするまでの金利によって結果が左右されたと考えられます。（更に繰上返済時の保証料の戻り金も加わります。）
退職金という一括での繰上返済ではなく、月々の返済額や繰上返済などの条件によっては、結果は変わる可能性もございます。
○この度今住んでいるマンションを売却し、一戸建てを買い替えることになりました。仲介業者が入り、マンションの売却の仲介と、新築購入の仲介をしていただいてるのですが、この場合売却の手数料と、購入の手数料と両方支払わなければならないのでしょうか？知り合いからは、買う方の手数料はいらないのでは？といわれたもので・・・
今回、マンションの売却と新地住宅の購入を不動産会社の仲介によりお取引をされたとのことですが、その場合、仲介手数料は売却と購入の両方に発生致します。
不動産取引において、仲介に不動産会社が入る場合、仲介手数料が発生しますが、それは売却（売主）の時と購入（買主）の時のそれぞれになり、たとえ同じ会社が仲介に入ったとしても、取引としては別々のものになりますので、それぞれの取引に仲介手数料が発生致します。
不動産取引において、仲介手数料が発生しないケースとは、売主と買主が仲介不動産会社を入れずに直接取引きするケースに限られます。
例）新築分譲住宅や新築分譲マンションを、売主の不動産会社より直接購入する場合などお知り合いの方は、上記例のパターンと混同されたのではないでしょうか。
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