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オープンハウス
定期借地付き住宅とは

 借地権付住宅とは、他人の土地を借りて建築した住宅のことです。つまり、建物の所有者と土地の所有者は異なります。土地を借りるにあたって建物の所有者は土地の所有者(地主)に土地の利用料(地代)を支払います。

 土地の権利形態には、所有権と普通借地権、定期借地権の三つのタイプがあります。
 所有権は、だれに対しても遠慮せず自分の自由にする権利です。
 普通借地権(貸借権)は地代を支払う必要がありますし、立て替えや転売をするには、地主の承諾を得る必要があります。その代わり、契約期間がきても更新はできますから、所有権に近い形で永久的に利用することも可能です。

 定期借地権は契約の更新や契約期間の延長は認められず、建物を取り壊したうえで必ず土地を返却しなければなりません。もちろん地代の支払いや、立て替えなどの際の地主への通知、転売の承諾が必要です。
 従って評価(価格)は低くなるわけです。 定期借地権付きの建売住宅を買う場合、所有権付き建売住宅より割安だというだけでなく、

 (1)地代はいくらなのか。
 (2)契約期間は何年か。
 (3)保証金は必要か。
 (4)地代の更新はあるのか、あるとすればいくらなのか。
 (5)建物の増改築はできるのか。
 (6)転売するときには承諾料が必要なのか。
 (7)返却するときは建物を取り壊して更地にして返還する必要があるのか。
 (8)土地所有権付き建売住宅を取得するのとどちらが有利か。

など、借地権内容について十分チェックしてから、定期借地権付き建売住宅を購入するかどうかの結論を出されたほうがよいと思います。

 定期借地権には三つのタイプが創設されています。
 長期型定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の3タイプですが、定期借地付き住宅の場合長期型に当たると思われます。
 もともとこの制度は土地の値段が高くなり、一般サラリーマン世帯にとって土地付き持家制度が困難なことから発生しました。
 この特徴は、
           1.借地期間が50年以上の長期であること
           2.借地期間満了後に建物を収去して更地にして返還する
 そこに庭付き一戸建てのマイホームを建設して居住した場合、50年間は安定した住生活を送れるということになります。
 その間、子供が生まれて、成長し、建物を増築したり、改築したりすることも、借家と違って、自分の建物を増改築するのですから自由に増改築することはできますし、その建て替えも、原則として自由にできます。またその建物を第三者に賃貸することもできます
 しかし、借地上の建物を第三者に売却するとなると、一般的には地主の承諾が必要となります。
 地主が承諾しない場合には借地非訟という手続きをとって、地主の承諾に代わる裁判所の許可をとり譲渡や転貸することができます。
 期間満了時には、借地を返還しなければならなくなります。従って、その建物と借地権とを相続財産として子に残すということを考える人には向いていないといえるでしょう。
 この方法は普通借地権の場合と比べて、当初の権利金は、かなり低額になることでしょうから、借地権設定時に軽減された一時金で豊かな生活を営むとともに、その一部を積み立てて、老後の生活費や収去費用に充てることを考えたらどうでしょうか。 信託銀行等でも、この種の住宅については相談にのっておりますので、聞かれてもよいでしょう。

通常の地代は
1.土地の販売価格(仮に坪単価70万円40坪である場合)
700,000×40= 28,000,000
2.年間の土地代とは、銀行から借りるとしての金利の半分(仮に3%として計算する)
28,000,000×0.03÷2= 420,000
3.保証金の利子を引く(仮に保証金を1,000,000とする)
420,0001,000,000×0.03= 390,000
4.1ヶ月の土地代(年間の土地代を12で割る)
390,000÷12= 32,500

地代の更新は

通常の地代の更新は、3年ごとです。

改訂賃料=(従前の支払賃料−従前の公租公課)×変動率+賃料改定時の公租公課

公租公課:本件土地に係る固定資産税、都市計画税及び地価税等

従前の公租公課:従前賃料決定時の公租公課(第1回目の従前の公租公課は、契約後の固定資産税軽減時の公租公課)

変動率:総務庁統計局の消費者物価指数にしたがい決定する。


土地所有者について

   1.土地は期限後に必ず返還されます。
   2.保証金や権利金が入ります。
   3.毎月時代が入ります。
   4.資金が不要(造成費等を除く)で経営リスクが少ない。
   5.固定資産税が大巾に軽減されます(宅地の1/6)。
   6.地価税も免除されます。
   7.相続対策上のメリットも種々あります。

定期借地権の種類

種類・内容

契約期間

契約の方法

契約の更新

活用目的

建物買取の請求権

定期借地権

事業用借地権

10年以上

20年以内

公正証書による契約に限られる

無し

亊業用(居住用は免除される)

無し

建物譲渡

特約付き借地権

30年以上

自由(借地契約時に建物所有権移転の仮登記が可能)

無し

自由

有り(縦もお買い取りで借地権を消滅される)

一般定期借地権

50年以上

できる限り公正証書による契約

無し(更新排除の特約を付ける)

自由

無し(建物買い取りの排除特約は無効になる)

普通借地権

30年以上

自由

有り(契約更新をしない契約は無効)

自由

有り(建物買取の排除特約は無効になる)

  

建物が古くなったらどうする?
 一戸建て住宅(所有権)の場合は土地建物ともに自分のものなので、建替えをすることにより、半永久的に居住することが可能でした。
 借地契約の場合は建物が古くなったら自分たちで勝手に建替えをしてもいいのでしょうか?
 地主さんの承諾を得られれば、建替えをすることが可能となり、半永久的に居住することができます。
 また、更新期日がきた時に建物が存在することにより契約更新が可能となります。
 しかし、地主さんが承諾しなかった場合はどうなるのでしょうか?
 朽ち果てるまで住み続けなければいけないのでしょうか?
 よく考えてみて下さい。
 「契約満了時に建物が存在していれば借地契約は原則、更新が可能」ということは地主さんは建替えを許すことによって、半永久的に貸した土地は帰ってこなくなります。となると中には「建替えは困るよ」という地主さんもでてきます。

  以上のことから借地権付住宅も契約違反しない限りは一戸建て住宅(所有権)のように「半永久的」に居住することが可能です。

  ◆一般定期借地権
 平成4年8月1日に施行された新借地借家法で導入された新しい土地の権利 関係の一つ。50年以上(通常は50年)の契約期間で借地し、原則として 契約の更新や期間延長をせず、契約が終了すれば建物を取り壊し、更地 にして地主に返還する。


「住宅と定期借地権」
 平成4年8月より施工された「借地借家法」の中に、新しい土地利用権である定期借地権が創設されています。
 旧借地法で認められていた借地権は、契約上存続期間が定められていても、その期間が満了した時点で、地主さん側に「正当事由」が認められなければ土地の明け渡しを請求することができませんでした。
 その結果、借地契約は「法定更新」といって自動的に借地関係が継続し、地主さんは一度自分の土地に借地権を設定してしまいますと、半永久的に土地が戻ってこないこととなっていました。

 定期借地権は、旧法上の特徴であった「正当事由」と「法定更新」がない借地契約です。定期借地権はその利用目的、存続期間などによって次の3種類に分類されています。
1.一般定期借地権
2.建物譲渡特約付借地権
3.事業用借地権

 地主さん側から考えますと、1.土地が返ってくることが約束されている、2.建物などの建築費用がかからず賃貸期間中は安定した収入が得られる、3.遊休地で所有するよりは相続税対策となる、などのメリットがあります。
 借地人としては、従来の借地権を設定するような多額の権利金を支払う必要がないメリットがあります。




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