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ハウスメーカー? 設計士? それとも??

「家を建てることになったよ」
「へえ、どこで建てるの? Sキスイ? Mサワ?」
「え、いや、そういう有名なハウスメーカーはたぶん使わないと思うんだけど」
「なんで?」
「だって大手ハウスメーカー高いし、私らの希望する家は建ててもらえそうにないから」
「??? ハウスメーカーって安いじゃん? それに、どんな家でも作れるんじゃないの?」

 
以上は、実際に友人が知り合いと交わした会話。(しかも複数)そう、皆さんもそうだと思うんですけが、家を建てる会社って、大手ハウスメーカーくらいしか知らないという人は多いのではないでしょうか?


 家を建てる方法は、おおざっぱにいうと、だいたい次の5つ。    『家づくりを始める前に』  【家づくり】に挑戦する

  1.大手ハウスメーカーに頼む(メーカー)

    全国に支店があって、テレビCMとかでもよく見かけるような会社。
    土地探しのめんどうもみてもらえる。
    住宅展示場に行けば資料も山ほどもらえるので、工法などを比べてみてメーカーを選ぶ。
    営業マンがしつこいところもある(らしい)。

 そのメーカーのオリジナル工法や材料などを使った「商品」が何パターンか用意されていて、その中から自分の建てたいタイプに近い家を選ぶのがよくある方法です。これだとけっこう安く建てられるが、たいてい、ちょっと間取りをいじってもらったり、用意された設備を変えたりすることになるので、オプション扱いになって
結局高くなったりする

 そもそも、
営業マンの給料・テレビやラジオ・新聞等のCM料や全国のモデルハウスの管理費・パンフレット(一軒契約するのに、通常500〜600部(一部作る費用は、約1,000〜15,000円)位い配る)に費用がかかっているので、その分商品の値段にはねかえっているのは当然

 洋服にたとえると、
ブランドものを買う感じ。(お直し、とかがあれば高くなってくわけだ。ブランド名の安心感もあるが?)
 「自由設計で注文住宅もできます」という場合もあるけど、たいていは材料や工法に
制限がある。これはセミオーダーって感じかな。

 また、モデルハウス内容と、実際に建てた内容(家具・電気類・その他付属品)が、違うと言う(予算・間取等により、モデルハウスとは、違うのが当然!)、トラブルも、最近多く聞きますので、ご注意ください。

 こだわるその部屋を、注文どおりに作ってくれる会社でないと意味がない場合は、大手ハウスメーカーではダメなのだ。

目安:大工費用の1.3(大量注文の為(0.9)と、荒利益(1.4)や設計料も含まれた金額の為)

坪単価(3.3u当たり)26万円より という所もありますが、総2階で 窓もはきだしが 無い場合が多く見受けられます。
窓の大きさを変えたり、プランの変更をしている内に、坪70〜80万円を超える場合もありますので注意して下さい。


 10年保障をします。や住宅性能表示のの申請をします。という業者が最近多く見かけられますが、10年保障は、全ての業者(建物)に対して、かかる法律です。仮に、業者が倒産したとき(業者が倒産した時などに、安心なのが財団法人住宅保障機構が運営する住宅保障制度(保障協会が約10年間保障する)です)意外は、全ての建物が、10年保障されているわけです。また、住宅保障制度の申請や、住宅性能表示のの申請をするには、別途料金がかかります。これらの申請や保障は、下記、工務店や設計事務所、大工さん東葛飾郡に頼む場合でも同じです。(自分で建てる場合は、該当しません)


  2.中堅ハウスメーカーや地元の建築会社に頼む(工務店)

    関東一円、とか千葉県だけ、とか業務範囲が地域限定。
    たいてい不動産業も一緒にやっているので、土地も探してもらえる。
    (本業がリフォーム業で、「新築も引き受けます」みたいな会社もある)
    新聞を取っていれば、注意していると地元の会社は折り込みチラシをよく入れてるのでみつけやすい。
    あとは、知り合いに紹介してもらうとか、で探す。

 「標準仕様」が決まっていて、そのタイプの家しか建てない会社から、「どんな家でも(その会社の得意な工法というのはあると思うが)建てます」という会社まで様々。お値段も様々。標準仕様(大量仕入れ等)のあるところは(その
標準のワクから出ない限りは)少し安い。

 地元密着型なので、その地方特有の建て方やしきたり等に精通している。(気候に特色のある地域は特に)

しかし、全体的にみて営業マンの給料や役員の費用がかかるので、その分商品の値段はたかくなるのかな?

 洋服なら「お手頃な既製品からオーダーメイドまで」か。

目安:大工費用の1.2(大量注文の為(0.95)と、荒利益(1.2)設計料も含まれた金額の為)


  3.建築事務所(設計士・建築士)にお願いする(設計事務所

    意外に知られてないらしいけど、ほとんどの設計士さんも
土地探しを手伝ってくれる
    本やテレビなどで紹介されてて、ピン!ときたらチェック。
    最近はホームページを作っているところも多い。
    あとは知り合いに紹介してもらう等。
    自分と気の合う建築事務所を探すのは、他の方法に比べてかなり難しいと思う。

  ほんとに1からの
自由設計。どんなわがまま(法律とか予算とかは別の話です)も思いのまま。
工事費の他に当然、設計費(めやすは工事費の1割〜2%程度、基本設計及び建築確認申請のみであれば、通常20万円以下)もかかるので高くつくような気がするけど、その分、材料費は実費だし(
建築事務所は基本的にマージンとらないから)見積もり(設計事務所の信頼の置ける施工者を紹介し、場合によっては相見積もする)の段階でかなりがんばる(材料を安く仕入れたり等)場合が多いし、工事中は全面的に責任を持ってチェック(現場監理をおこなう場合)し、何かトラブルが起こったときには施主の味方になってくれる(上記1・2の場合は、監督が間に入るが、監督は通常会社の社員であるため、会社の不利になることは、行わない事が、設計事務所との違い)ので、最終的にはお得なはず。

 実際に家の工事をするのは、その事務所と懇意(設計事務所の信頼の置ける施工者)の工務店(大工さん)だったり、建築士がその設計のタイプの家を得意とする職人さんを探してきて契約したりして決まる(依頼者本人が、下記4や、上記1・2の様な、会社を希望の場合でも可能です)事が多いです。

 洋服なら「オーダーメイド」の型紙を起こして、仕立屋さんに発注してくれる、というわけ。.

目安:大工費用1.05〜1.01(設計料+監理料で約2〜5%(監理料は、100u以下であり、監理も頼まなければ監理料もかからない)も含まれた金額の為)

  4.直接、(大工さん)に頼む

    図面も大工さんが引く。が、たいてい適当(設計事務所に比べれば)。
     (建てるのが自分だから、自分がわかればいいからね)
    あとは長年の職人の勘がモノをいう。


目安:大工費用1.00〜1.01(設計事務所等に建築確認申請(約15〜30万円)のみを依頼する事が多い)

坪単価(3.3u当たり)43〜55万円位が相場ですが、高気密住宅や、床下・小屋裏収納等は、別料金です。

  5.自分で建てる

    文字どおり。

このうち、5は特殊な場合だし、4は、親戚とか近所に親しい大工さんがいる場合等に限られるので置いといて、たいていの人は1から3までの中で選ぶことになるはずです。


                工務店(現場監督) 
                   │
     ┌────┬────┬───┴─┬─────┬─────┐
     │    │    │     │     │     │  
  基礎業者   大工   板金業者  外壁業者   設備業者 電気業者・・・

 こんな感じですね。ここでお伝えしたい大事なことは、施工管理をする現場監督も、 実際に施工する各工事業者の職人さんたちも、ひとりの人間だということです。

 つまり・・・ 家とは「人が手づくりで造るもの」ということです。

 これは当たり前のことなんですが、つい忘れてしまっている人もいると思います。 大手のハウスメーカーなどでは、家の構造体をある程度工場で造っているところも ありますが、それでもまだまだ多くの部分を現場で造らなければなりません。

 ですから・・・ 家の品質や性能などハードウエアについては、職人と現場監督の能力とチームワークによって決まります。

 会社の大きさとか知名度とは関係がないと言う事です。


 ハウスメーカーの場合はどうかと言うと、下請けの工務店を使う場合と、そうでない場合とがあります。

1.下請けを使う場合(一括外注)

              ハウスメーカー(営業担当)
                  │
              ハウスメーカー(工事担当)
                   │
                工務店(現場監督)
                   │
    ┌────┬────┬───┴─┬─────┬─────┐
     │    │    │     │     │      │
   基礎業者 大工  板金業者  外壁業者   設備業者  電気業者・・・

 大手のハウスメーカーは、たいていこのパターンだと思います。よく社名の前に 「○○ハウス指定店」などと書いてあるのはこの下請けの工務店です。

 この場合、実際の施工はすべて下請けの工務店が行い、ハウスメーカーの工事担当 はそのチェックをするだけになります。


2.下請けを使わない場合(分離発注)

               ハウスメーカー(営業担当)
                   │
             ハウスメーカー(工事担当=現場監督)
                   │
     ┌────┬────┬───┴─┬─────┬─────┐
     │    │    │     │     │      │
  基礎業者   大工  板金業者  外壁業者  設備業者 電気業者・・・

 この場合は、工務店もハウスメーカーも一緒です(ハウスメーカー(営業担当)は別)。年間受注が 100〜200棟くらいのハウスメーカーではこの方式です。
 よく営業マンが 「うちの会社は直営施工ですから安心です!」なんて言うのはこれです。

 「下請けを使うと下請けのマージンがかかるので家の価格が高くなる」 とよく言います。これはもっともらしく聞こえるのですが、実際には必ずしも そうではありません。
 一人の現場監督が1年間に管理できる棟数には限界がありますから、一定以上の棟数を施工する場合には、現場管理は下請けの工務店にまかせてハウスメーカーはチ ェックだけをする方式の方が、メーカーの工事担当の人件費は減らせることになるので、全体のコストを抑えられるようになるからです。

 住宅以外でも、アウトソーシングとかOEM(相手先ブランドによる生産)などが 当たり前の時代なのですから、「外注してるから高い」という議論はおかしいです。(ハウスメーカーが高いのは別の理由からです。)

 以上のように、ハウスメーカーでも工務店でも、施工体制についてはほとんど違い はありません。そして家づくりは結局「人」によって決まるのです。


自分の家はご自分で守ってください!
 私は以下3つの点をお薦めします。

1.第三者かつ建築のプロの判断・アドバイス(セカンドオピニオン)を参考にしてください。最終的に決めるのは皆さんですが、プロの判断のほうが間違うリスクは当然低くなります。
 また皆さんが気付かないリスクも指摘してくれるかもしれません。最近は、いろいろな第三者のアドバイス機関や検査機関ができてきましたが、こういった機関をうまく活用してください。

2.次に、第三者を起用しても100%万全とは言い切れません。そこで問題になるのはやはり第三者の信頼性やその裏付けとなる保証制度ではないでしょうか?
 安心できる会社か? 保証制度は構築されているか? と言った点にも着目してください。何かあって泣きついても「ない袖は降れぬ」と言われるとおしまいですから。

3.最後に、こういった所等で情報収集に努めている人には無用の指摘かも分かりませんが、最低限の知識については皆さんも勉強してください。
 勉強の手法については、最近はいろいろな情報が氾濫してますし売らんがためのセミナー等もありますから、これも信頼できる第三者機関等のセミナーなどで体系的に学習されたほうがずっと効率的です。

どうですか?弊社も、一層信頼される第三者機関になるよう気を引き締めて頑張っていきたいと思います。


欠陥(けっかん)住宅

  「欠陥住宅」に泣かされている方が大勢いると言われています。正確で詳細な図面が揃っていて、きちんと施工を監理する第三者の立場の人がいれば避けられる部分が多いのですが、その体制がとられていないケースが「欠陥住宅」問題を引き起こしています。業者に文句を言うばかりでは問題は解決しませんし、建て主もしっかり家づくりの勉強をし、賢くなることが必要なのです。

主な「欠陥住宅」とは?
 地盤・基礎・構造部分
、家の傾斜、雨漏り・結露、工事の手抜き、設計図との違い、壁面クラック、床のきしみ・傾き、カビの発生、建具の建て付け など他多数 あります。

「欠陥住宅」を引き起こす原因とは?
 家づくりの勉強不足・安易な契約・詳細な図面不足・施工業者の検討不足・第三者の監理者がいない・地盤調査(検討)をしていない・施工業者との信頼関係が築けない・金額をケチる、場合などのように多数あります。

「欠陥住宅」問題、こんな場合はとくに注意してね!
 ・建売住宅を購入する場合は、図面を必ずもらいましょう。また、契約前に専門家にチェックを依頼してください。
 ・売建住宅(土地と建物を別々に契約)を購入する場合もまた、契約前に専門家にチェックを依頼した方がよいでしょう。
 ・友人,知人、親戚の紹介業者に依頼する場合でも、必ずしも安心とは限らないことが多いので注意しましょう。
 ・設計・施工一貫で業者に依頼する場合は、第三者の監理者がいないので判断に困ることが多いようです。

欠陥住宅を避けるための最低6項目!!
 1.設計・施工一貫で家づくりをする場合はあなた自身が「監理者」となるわけですから十分な勉強をし、慎重の上にも慎重にことを運ぶ。できれば第三者の建築士に監理を依頼した方が、安心でしょう。

 2.家づくりに十分な時間をかける。急いであわてて家づくりをすれば結果は目に見えています。

 3.「家づくりノート」等をつくる。業者、設計者とのトラブル発生の原因に“言った・言わない・聞いてない”とか、後で問題になることが意外に多いのです。こんな時のためにも施主がしっかりノートを作り、打ち合わせの記録を残しましょう。

 4.安易な契約はしないために、契約を結ぶことが必要ですが、日常生活で契約をすることが少ない私たちは契約に慣れていません。契約とは双方合意の上のことですので、設計・監理者のいない場合は特に契約は慎重にしてください。

 5.「10年保証制度」に登録している業者かどうか確かめるてください。(2000年4月から欠陥住宅の排除を目的とした「住宅品質確保促進法」の一つとして「新築住宅に通常使用で発生した主要構造部分の欠陥を施工業者が10年間無償で修理する」という住宅新法が施行されました。この制度は、築2〜10年の間に”通常使用で発生した主要構造部分の欠陥”が、発生した時に、財団法人 住宅保障機構(国土交通省外郭団体)が、代わりに保障してくれるシステムです。)まだまだ中小工務店ではその対応が遅れていることが現状ですから、この制度に加入してない工務店等が、倒産やその他の原因で支払不能になったときは、保障してくれる人がいないのです。

 6.特に肝心なことにお金をケチらないことです。まず、地盤が良いかどうかは家づくりの基本中の基本であり、地盤調査により安心が得られたり、結果から処置ができれば多少のコストは安いものなのです(地盤調査代金は約10数万円)。やらないがために後で大きな欠陥住宅などにつながれば、地盤調査代金ぐらいでは、すみません。また、建築士に依頼すると「設計・監理費」が取られると敬遠するむきがありますが、施工と分離した形で設計・監理をしてもらうことが欠陥住宅を避けるポイントなのです。設計・監理費をかけることはけしてムダ金ではありません。

◆「詳細な図面」「良心的な施工業者」「第三者としての監理者」「施主の勉強」、このどれもが欠けても良質な住宅は建たないのです。

◆「欠陥住宅」を建てないためにも、専門家のアドバイスを受けながら勉強を始めましょう。


Q&A
Q:  設計事務所の立場からすると、ハウスメーカーで家を建てたり、建売住宅を買っ たりすることは、まちがっていると考えますか。

A:  別にまちがっているなどとは思いません。建て主がそれで満足できるのでした ら、何の問題もありません。ハウスメーカーの家は規格型ですし、住宅展示場な どもありますから、完成後の形を予測しやすい面はあります。
 また建売住宅とい うのは、それこそ現物がそこにあるわけですから、目で見て確かめることができ るわけです。ですからそれらが建て主(ユーザー)の要望や好み、予算などにピッ タリと当てはまっていれば、もう何も言うことはないのです。  でも実際はなかなかそうはいかないようで、私どもの設計事務所に相談に来ら れた方は、大抵の方が何度か住宅展示場に足を運んだり、ハウスメーカーのパン フレットを集めたりということをされています。
 それでも、自分たちの思いとは何か違う。もう一つしっくりとこない。家づく りは夢の実現のはずなのに、何か心ときめくものがない。家は買ったり選んだり するものでなくて、創るものではないのだろうか。何かもっと楽しくて満足でき るような家づくりというものがあるような気がする。
 そんな思いを持って、私どものところを訪れてくださる方が多いのも事実です。
 私どもは、そのような方が来られると、すごく意気に感じてしまって、ようし 頑張るぞという気になってしまいます。特にかわいいお子さん連れのご家族など が来られると、もう設計料なんてどうでもいいっ、この人たちのために!という 気になってしまいます。(そういう「気」になるだけで、実際は設計料はいただ きますが。)建築家とはそういう人種なのです。
 それに引き替えて、暗澹たる気分になってしまうのは、ハウスメーカーとトラ ブルをかかえた方が相談に来られた場合です。建築工事というものは契約に基づ いて行われます。建て主とハウスメーカーがお互いの信頼に基づいて契約を交わ してしまっている以上、それが後でごたごたしてきたからといって、我々建築士 の立場としては、どうにもできないことが多いのです。それは当事者間で解決し ていただくか、それが不可能な場合は裁判所のお世話になるしかないのです。
 世の中には住宅づくりの本や雑誌がたくさん発行されていて、家を造るには、 設計事務所に設計監理を依頼するやり方と、ハウスメーカーに設計施工一括で依 頼する方法があるのは、どんな本にも書いてあります。その上でハウスメーカー との契約を選んだのなら、それは建て主の責任であるわけで、契約に対する甘い 姿勢にも問題があるのではないでしょうか。
 ですから、ハウスメーカーで家を建てたり、建売住宅を買ったりすることは間 違っているとは全然考えませんが、その場合は、施主の立場になって施工業者に ものを言う設計監理者はいないというリスクを背負うことは、十分認識していた だきたいと思います。