『安心土地探し』
Ａ） 家づくりの第一歩は「土地探し」です。
家は一生で一番大きな買い物とよく言われま す が、自分たちが住む土地の購入も同様です。
失敗しないためにも、慎重な調査と判断 が 必要です。第１回目は『土地購入の流れ』を確認しましょう。
1.物件情報収集：情報誌、新聞広告、インターネットなどの広告や、不動産業者、住 宅メーカーからの紹介など、様々な方法があります。
2.物件の検討 ：立地条件、通勤・通学、日常生活の利便性などの現地チェックはも ちろん、地盤の強度、造成状況、土地の履歴、上下水道・電気・ガス 等の整備状況なども確認が必要です。
3.購入申込 ：買い付け証明書の提出をします。
4.重要事項説明：契約前に、書面に基づいた重要事項の説明を宅地建物取引主任者よ り受けます。登記簿に記載された内容の確認、法令に基づく制限、土 地の形状、面積、道路幅員、私道負担等の説明がされます。
5.売買契約 ：手付金＋仲介手数料＋契約書の印紙代の支払いをして、土地決済の 期限の決定をします。農地転用などの申請が必要な場合もあります。
6.ローン申込 ：事前に審査書類の準備と、預貯金等の再確認をしておきましょう。
7.ローン契約 ：印紙代＋ローン手数料＋保証料等 が必要です。
8.土地決済 ：残金以外にも、所有権移転登記費用＋公租公課精算＋地目変更や農 地転用等の手続き費用 などがかかります。
B) 大規模なマンションや団地と違い、宅地の情報は積極的に探さなければなかなか手に 入 りません。
しかも、その価格は妥当なのか、どんな家が建つ土地なのか、素人には判 断 しにくいものです。信頼できるプロと一緒に探すことが早道です。
不動産会社の担当 者 はもちろん、住宅会社の営業マンなら土地探しから家づくりまでトータルに提案して く れますよ。
土地探しの３つのポイントをご紹介します。
１．「どんな土地に暮らしたいか」を考える 最初はあまり地域を絞り込まずに、幅広く情報を集めましょう。どんな条件の土地が い くらぐらいするのか、自分に合っているのはどんな土地かが見えてきます。
２．土地と建物はセットで考える 土地だけに捉われていると、家を建てるときに予算が不足したり、選んだ土地の形状 や 向きで希望の間取りが選べないという問題が起こりがちです。家づくり全体を見越し た 購入計画を立てましょう。
３．ときには素早い検討・決断が必要 土地にふたつと同じものはありません。迷っているうちに、他の買い手がついてしま う かもしれません。「これは！」と思う物件が見つかったら、検討を急ぎましょう。 土地を手に入れるもうひとつの方法として「定期借地権」というものがあります。一 般 定期借地権の場合は５０年以上の契約で、期間満了後は更地にして返還するので、購 入 するより安い価格で条件のいい場所に家を建てることも可能です。
土地を財産として 考 えるか、利用するものと考えるか、検討材料のひとつに加えてはいかがでしょうか？
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１．家が建てられない土地もある！ 法律の定めによる重大な利用制限や、物理的欠陥のある物件については、その旨を広 告に表示しなければならないきまりになっています。その中には家の建てられない土 地もあるので要注意です。
■原則として家が建てられない例
○市街化調整区域、工業専用地域の土地
○建築基準法上の道路に接していない土地
・幅が４Ｍ以上の公道に２Ｍ以上接していないと建築不可
・「みなし道路」に指定されていれば幅が４Ｍに満たなくても建築可
・私道でも「位置指定道路」と認定されていれば建築可
２．住環境に関わる、用途地域 市街化区域内の土地には、都市計画によって１２種類の「用途地域」が定められてお り、それによって建築できる建物の種類や規模が制限されています。現地へ赴き実際 に見なくても「用途地域」を知るだけで、住環境を予想する手がかりになります。住 生活に密接に関わる学校やスーパーが建てられない地域もあります。
３．建ぺい率と容積率
■建ぺい率とは 敷地に対する建築面積（建物の水平投影面積：真上から光を当てたとき、地面に出来 る影の面積）の割合です。簡単に言うと、敷地のどれくらいの部分を建物でふさいで いいかということを意味します。
■容積率とは 敷地面積に対する延べ床面積の割合です。 つまり、１５０平米の敷地で、建ぺい率５０％・容積率１００％の場合は ・・・家は建築面積７５平米、延べ床面積１５０平米以下でなくてはならないという ことです。
ただし、地下室やビルトイン車庫には特別措置がありますので、上手に利用すれば、 制限以上の広さを確保することも不可能ではありません
Ｄ）安心して生活できる家を建てるには、地盤や造成状況のチェックが欠かせません。
ま た 立地条件や生活環境を知るためには、曜日や時間帯を変えて、何度も足を運んでみる こ とが大切です。昼と夜、平日と休日では様子が違うからです。
さらに、その環境が変 わ る可能性はないかなど、確認しておきたいポイントはたくさんあります。
■地盤 古くからの住宅地で、地盤沈下などの問題が起きていない土地なら安心ですが、新し い 分譲地の場合は地盤強度のチェックが欠かせません。水田や沼地を埋め立てた土地や 、 盛り土をしたひな壇造成地は軟弱地盤である場合があります。きちんと地盤調査を行 った上で、地盤補強や基礎補強など、適切な対策を行うための資金も考慮しましょう 。
■形状・方向 一般には東南の角地が最良とされていますが、どの方位・区画が最適かは周辺環境に よ っても異なります。例えば、北側道路にも斜線規制などの制約が少なく、土地を有効 に 利用し建物を建てることもできるなどのメリットがあります。どの土地にどんな家が 建 つのか、設計のプロと相談しながら選ぶのがベストです。
■通勤・通学 広告に書かれている情報だけでは利便性はわからないので、実際に現地付近を訪れて 確 かめましょう。電車やバスの運行状況、駅までの道の歩きやすさ、歩道や街灯の整備 状 況や交通量、通学路の安全性などをチェックしましょう。
■生活・教育関連施設 自分たちの家族の日頃の生活を思い浮かべながらチェックしましょう。スーパーやコ ン ビニなど買い物の便、病院や銀行・郵便局・役所などの生活関連施設と、その利用可 能 時間なども確認しておくといいでしょう。
■自然環境 周辺の自然環境や地域環境も重要なポイントです。敷地周辺の日当たりや風通し、近 隣 の緑や公園の様子、工場の幹線道路などの騒音や粉塵の発生源の有無などもチェック シ ートに加えておきましょう。
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